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有人手里攥着多套房，眼看房价阴跌心慌想止损；有人刚需置换，怕现在卖了旧的，再买新会踏空。 更扎心的是，一位中介朋友坦言：”现在买房的都是刚需，投资客早撤了。 想等人高位接盘？ 那是做梦。“2025年百城二手住宅价格累计跌了8.36%，这种下跌态势在2026年1月仍在延续。当”房住不炒“从口号变成现实，我们手里的房子，到底该果断割肉还是死扛到底？
全国6亿栋建筑的数据表明，房子总量已过剩，这与过去”闭眼买房都赚“的时代形成鲜明对比。 过去推动房价上涨的人口红利正在消退：老年人数量增加，而新生儿数量在下降，购房需求自然减少。 同时，年轻人的观念也发生了变化，他们更看重眼前的生活质量，购房执念淡化，甚至选择“以租代购”。 加上“房住不炒”政策下，限购、限贷、税收、信贷等组合拳遏制了投机空间，市场供需关系发生了根本转变。
当前楼市最显著的特征是高度分化。 一线城市核心区域的优质房源依然相对坚挺，库存去化周期约12个月，而三四线非核心区的库存去化周期可能超过30个月，部分甚至达3年以上。中指研究院的数据显示，2025年重点30城二手房价相比历史峰值平均跌幅达39%。因此，判断一套房子该留该卖，首先要看它位于哪类城市、哪个地段。那些人口持续流出、缺乏产业支撑的三四线城市房子，以及老破小、无学区、无电梯、户型差的房源，正在加速贬值。
对于多套房的持有者，持有成本是必须精算的一笔账。 2026年房地产税试点范围扩大至杭州、武汉、成都等十几个新一线和二线城市。 例如，一套评估价200万的二套房，每年房产税可能达到1万到2万元。对于空置的房产，这笔支出加上物业费、维修费等，可能使房产从“资产”变为“负债”。一个现实的案例是，有炒房客囤积的房产最终脱手，算上利息、税费，净亏损超过40万元。
卖房决策没有绝对的“聪明”或“愚蠢”，它完全取决于个人具体情况。 如果你仅有一套用于自住的房子，尤其是在一二线核心城市，地段和配套都不错，那么房子首要功能是提供居住稳定性，短期价格波动无需过分焦虑，盲目跟风出售可能得不偿失。 反之，若持有多套房产，特别是那些位置偏远、空置、品质不佳的，则应认真考虑适时出手，因为这类资产升值潜力渺茫，持有成本却在不断增加。
对于那些不想立刻卖房又担心资产缩水的人，可以考虑“以租养贷”的策略。 特别是一二线核心城市的房产，只要不是高位接盘，其基本面通常仍有支撑。 将房屋出租，用租金收入对冲持有成本甚至覆盖月供，相当于让房子自己养活自己。 这样做既能获得稳定现金流，又能保留资产，静观市场变化。 贝壳研究院数据显示，经历房价下跌后，许多城市租金收益率已达到2%以上，部分甚至超过5%，相比当前较低的银行存款利率，其投资价值有所显现。
2026年的房地产政策导向是“控增量、去库存、优供给”。 这意味着政策目标不是推高所有房价，而是促进市场回归理性和稳定。 例如，一些地方通过专项债券收购存量商品房转化为保障房，既帮助去库存，也完善了住房保障体系。 同时，行业发展的重点已转向建设“好房子”，更加注重住房的品质、舒适度和绿色健康等因素。 未来，符合新标准、居住体验好的“好房子”与老旧、设计落后的“差房子”之间的价值差距可能会进一步拉大。
卖掉房子后获得的现金如何处置，是一个需要谨慎规划的问题。 切忌盲目将大笔资金投入股市或用于报复性消费。比较稳妥的做法是进行多元化配置，部分购买稳健的理财产品，部分留作备用金，让资金在安全的前提下实现稳健增值。核心原则是让钱得到合理规划和有效利用，避免因冲动决策造成更大损失。
面对市场分化，有人因为早早卖出核心地段房产，后来发现同样价格无法买回而后悔；也有人死扛着人口流失城市的劣质资产，结果亏损更多。一位内行人的观点点明了关键：区分你手中的房子是“资产”还是“负债”比纠结涨跌更重要——能产生正现金流（如租金）或具备良好流动性的算资产，而不断消耗你的现金流（如各种持有费用）且难以变现的，更像是负债。
站在2026年的十字路口，当房子不再只是“家”的象征，更是一笔需要理性管理的资产时，你是否能清晰判断你手中的房子，在未来五年是会成为你财富的压舱石，还是不断吸金的负资产？
